Combien de temps est valable un permis de construire ?

Un permis de construire est valable 3 ans à partir de la date où il vous a été accordé. Vous disposez donc de trois années complètes pour démarrer vos travaux, faute de quoi votre autorisation devient caduque et vous devrez en redemander une nouvelle. Cette durée peut toutefois être prolongée jusqu’à 5 ans maximum si vous demandez deux prorogations d’un an chacune avant l’expiration du délai initial.

Au-delà du simple démarrage, votre permis impose une continuité de chantier : une fois les travaux commencés, vous ne pouvez pas les interrompre pendant plus d’un an après l’expiration du délai initial de 3 ans, sous peine de perdre votre autorisation. Le Code de l’urbanisme protège ainsi contre les projets abandonnés qui figent des terrains constructibles sans aboutir. Entre 2021 et 2024, le gouvernement a accordé des prolongations automatiques exceptionnelles portant certains permis à 5 ans directement, mais ces mesures temporaires ne dispensent pas du respect des règles sur l’interruption de chantier.

Situation	Durée de validité	Action requise	Délai pour agir
Permis sans prorogation	3 ans	Démarrer les travaux	Avant la fin des 3 ans
Première prorogation	+1 an (4 ans total)	Demande écrite à la mairie	Au moins 2 mois avant la fin des 3 ans
Deuxième prorogation	+1 an (5 ans total)	Nouvelle demande écrite	Au moins 2 mois avant la fin de la 1ère prorogation
Permis 2021-2024	5 ans (prolongation auto)	Aucune (mesure exceptionnelle)	Respecter l’interruption < 1 an
Travaux commencés	Jusqu’à achèvement	Pas d’interruption > 1 an	Après expiration délai initial
Permis caduc	Périmé définitivement	Nouveau dépôt obligatoire	Aucun rattrapage possible

Quelle est la durée normale de validité d’un permis de construire ?

Votre permis de construire est valable 3 ans à partir de sa notification officielle, c’est-à-dire à compter de la date où la mairie vous informe de sa décision favorable. Si vous avez obtenu un accord tacite (absence de réponse dans le délai légal de 2 mois), le décompte démarre à la date où ce silence vaut acceptation. Cette règle s’applique à tous les permis : construire, aménager, démolir, et même aux déclarations préalables acceptées.

Ces trois années constituent un délai impératif pour entamer effectivement vos travaux. Vous ne pouvez pas vous contenter de planter un piquet ou de poser symboliquement une première brique pour prétendre avoir commencé. L’administration et les tribunaux exigent un démarrage réel et significatif : terrassement conséquent, coulage des fondations, montage des premiers éléments de structure, début du gros œuvre. Une simple préparation de terrain ou un marquage au sol ne suffisent pas à valider le commencement du chantier.

Si vous ne démarrez aucun travail dans ce délai de 3 ans, votre permis devient automatiquement caduc. Il perd toute valeur juridique, comme s’il n’avait jamais existé. Vous devrez alors repartir de zéro en déposant une nouvelle demande complète de permis de construire, avec tous les documents, plans et délais d’instruction que cela implique. Le permis initial ne pourra pas être « réactivé » ou « réutilisé » : sa caducité est définitive.

Cette durée de 3 ans concerne tous les types de permis sans exception : maison individuelle, extension, garage, local commercial, immeuble collectif, piscine avec local technique, ou tout autre projet nécessitant cette autorisation d’urbanisme. La taille du projet ou son coût n’influencent pas ce délai légal qui reste identique pour une petite véranda de 15 m² comme pour un bâtiment de 500 m².

Comment prolonger la validité d’un permis de construire jusqu’à 5 ans ?

Vous pouvez demander deux prorogations successives d’un an chacune, ce qui porte la durée totale de validité à 5 ans maximum (3 ans + 1 an + 1 an). Ces prolongations ne sont pas automatiques : vous devez les solliciter explicitement auprès de la mairie en respectant des conditions strictes de délai et de forme.

La première demande de prorogation doit être déposée au moins 2 mois avant l’expiration du délai initial de 3 ans. Si votre permis expire le 15 juin 2028, vous devez déposer votre demande avant le 15 avril 2028 au plus tard. Cette demande s’effectue par lettre recommandée avec accusé de réception ou par dépôt en main propre contre récépissé au service d’urbanisme de la mairie qui a délivré le permis initial. Aucun formulaire CERFA spécifique n’existe : une lettre libre suffit, en rappelant les références de votre permis (numéro, date de délivrance, objet).

La mairie dispose alors de 2 mois pour répondre. L’absence de réponse dans ce délai vaut acceptation tacite de votre prorogation : vous gagnez automatiquement votre année supplémentaire. La mairie ne peut refuser votre demande que si les règles d’urbanisme applicables à votre terrain ont changé de manière défavorable à votre projet depuis la délivrance du permis initial. Par exemple, si un nouveau PLU a reclassé votre terrain en zone naturelle inconstructible, ou si de nouvelles servitudes interdisent désormais votre construction, la prorogation sera refusée.

La seconde prorogation suit exactement la même procédure : demande à déposer au moins 2 mois avant l’expiration de la première prorogation, examen par la mairie selon les mêmes critères, accord tacite après 2 mois de silence. Vous arrivez ainsi à une durée totale de 5 ans depuis la notification initiale de votre permis. Au-delà de ces deux prorogations, aucune extension supplémentaire n’est possible : vous devrez impérativement commencer vos travaux ou redemander un permis complet.

En pratique, ces prorogations sont très souvent accordées car les PLU changent rarement de façon radicale sur des périodes aussi courtes. Elles constituent une sécurité précieuse si vous rencontrez des difficultés de financement, des retards avec votre constructeur, ou des imprévus administratifs qui décalent le démarrage de votre chantier. N’attendez jamais la dernière minute pour les demander : anticipez quelques mois avant l’échéance pour vous laisser une marge de sécurité.

Que se passe-t-il une fois les travaux commencés ?

Dès que vous avez effectivement démarré votre chantier dans le délai de 3 ans (ou 5 ans avec prorogations), une nouvelle règle s’applique : vous ne devez jamais interrompre les travaux pendant plus d’un an consécutif après l’expiration du délai initial. Cette obligation garantit que les chantiers aboutissent réellement et ne restent pas en friche pendant des années.

Concrètement, si vous commencez vos travaux au bout de 2 ans et 10 mois (dans le délai de validité), vous disposez encore de 2 mois dans le délai initial. Passé ce délai initial de 3 ans, vous entrez dans la période où l’interruption de plus d’un an devient interdite. Si vous arrêtez votre chantier pendant 13 mois après l’expiration du délai initial, votre permis devient caduc même si vous aviez bien commencé dans les temps.

Cette règle protège contre les projets abandonnés qui bloquent des terrains constructibles sans jamais aboutir. Les élus et services d’urbanisme constatent régulièrement des chantiers fantômes : fondations coulées il y a 4 ans et laissées à l’abandon, murs montés à moitié depuis 3 ans sans aucune activité, ou terrains terrassés qui se transforment en friche. L’interruption maximale d’un an force les bénéficiaires de permis à maintenir une dynamique de construction.

Les causes d’interruption peuvent être multiples et parfois indépendantes de votre volonté : faillite de votre constructeur, litige avec l’architecte, problème de financement bancaire, découverte archéologique imposant des fouilles préventives, conditions météorologiques exceptionnelles, ou pandémie bloquant les approvisionnements. Dans tous ces cas, essayez de reprendre le chantier avant le délai d’un an, même par de petits travaux, pour éviter la caducité. Si l’interruption devient inévitable pour cause de force majeure, documentez précisément les raisons (courriers, photos, attestations) pour pouvoir contester une éventuelle décision de caducité.

Cette obligation d’interruption inférieure à un an s’applique même si vous avez obtenu des prorogations. Que votre permis soit valable 3, 4 ou 5 ans, dès que le délai initial de 3 ans est dépassé et que vos travaux ont commencé, vous ne pouvez plus vous arrêter plus de 12 mois consécutifs.

Quelles sont les conséquences d’un permis de construire devenu caduc ?

Un permis de construire caduc est juridiquement considéré comme inexistant. Toutes les autorisations qu’il vous donnait disparaissent rétroactivement : vous ne pouvez plus vous en prévaloir, il ne protège plus vos travaux, et toute construction réalisée après sa caducité est considérée comme édifiée sans autorisation d’urbanisme.

Si vous poursuivez ou commencez vos travaux avec un permis caduc, vous commettez une infraction d’urbanisme passible de sanctions pénales. Le Code de l’urbanisme prévoit des amendes pouvant atteindre 1 200 € par mètre carré de surface irrégulière, soit plusieurs dizaines de milliers d’euros pour une maison de taille moyenne. Le tribunal peut également ordonner la démolition pure et simple de votre construction, même si celle-ci respecte toutes les règles d’urbanisme et serait parfaitement autorisable. La caducité du permis suffit à justifier la démolition.

La mairie doit normalement constater officiellement la caducité de votre permis par une décision motivée, après vous avoir mis en mesure de présenter vos observations (procédure contradictoire). Cette décision vous est notifiée par lettre recommandée. Vous disposez alors de 2 mois pour la contester devant le tribunal administratif si vous estimez que votre permis n’était pas caduc (travaux effectivement commencés à temps, interruption justifiée par force majeure, etc.).

En pratique, la mairie constate la caducité soit d’office lors de contrôles d’urbanisme de routine, soit suite au signalement d’un tiers (voisin, association). Les voisins opposés à votre projet surveillent souvent attentivement l’état d’avancement de votre chantier et n’hésitent pas à alerter les services d’urbanisme en cas d’inactivité prolongée. Les photos aériennes, les passages réguliers de la police municipale, ou les plaintes de riverains déclenchent fréquemment ces procédures.

La seule solution face à un permis devenu caduc est de déposer une nouvelle demande complète de permis de construire. Vous repartez de zéro avec tous les documents requis (plans, notice, photos, attestations), les délais d’instruction de 2 mois minimum, l’affichage obligatoire pendant 2 mois, et le délai de recours des tiers de 2 mois après affichage. Au total, comptez au minimum 6 mois entre le dépôt et le moment où vous pourrez légalement commencer vos travaux. Aucun « rattrapage » ou « réactivation » de l’ancien permis n’est possible.

La prolongation automatique exceptionnelle de 2021 à 2024 pour les d’un permis de construire s’applique-t-elle encore ?

Le gouvernement a adopté en 2025 un décret de prolongation automatique pour les permis délivrés entre 2021 et 2024, portant directement leur durée de validité de 3 à 5 ans sans aucune démarche de prorogation à effectuer. Cette mesure exceptionnelle visait à soutenir la reprise du secteur de la construction après les perturbations liées à la crise sanitaire, aux difficultés d’approvisionnement en matériaux, et à la hausse brutale des taux d’intérêt qui ont retardé de nombreux projets.

Si vous avez obtenu votre permis de construire entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2024, vous bénéficiez automatiquement de cette prolongation à 5 ans. Vous n’avez aucune demande à déposer en mairie, aucun courrier à envoyer, aucune formalité à accomplir. La prolongation s’applique de plein droit dès la publication du décret. Votre permis reste valable 5 ans à compter de sa notification initiale, sans nécessiter les deux prorogations d’un an habituelles.

Cette mesure exceptionnelle ne vous dispense toutefois pas de respecter la règle d’interruption de chantier. Si vous commencez vos travaux puis les arrêtez pendant plus d’un an après l’expiration du délai initial de 3 ans, votre permis devient caduc malgré la prolongation automatique à 5 ans. La prolongation allonge le délai pour démarrer, mais n’autorise pas les interruptions longues une fois le chantier lancé.

Les permis délivrés à partir de 2025 ne bénéficient plus de cette prolongation automatique. Ils reviennent aux règles classiques : 3 ans de validité avec possibilité de demander deux prorogations d’un an chacune si les règles d’urbanisme n’ont pas changé. Cette mesure gouvernementale était expressément temporaire et ne sera probablement pas reconduite, les conditions économiques s’étant normalisées.

Si vous avez un doute sur l’application de cette prolongation automatique à votre permis, contactez le service d’urbanisme de votre mairie avec la référence de votre autorisation. Les agents vérifieront la date de délivrance et vous confirmeront si vous bénéficiez de la durée étendue à 5 ans ou si vous devez suivre la procédure classique de prorogation.

Un permis de construire est valable 3 ans dès sa notification, avec obligation de démarrer effectivement les travaux avant cette échéance (fondations ou gros œuvre minimum). Vous pouvez prolonger cette durée jusqu’à 5 ans maximum en demandant deux prorogations successives d’un an chacune, à condition de les solliciter au moins 2 mois avant chaque échéance et que les règles d’urbanisme n’aient pas changé défavorablement. Une fois le chantier commencé, vous ne devez jamais l’interrompre plus d’un an consécutif après l’expiration du délai initial, sous peine de caducité. Les permis délivrés entre 2021 et 2024 bénéficient d’une prolongation automatique exceptionnelle à 5 ans sans démarche, mais restent soumis à la règle d’interruption. Un permis devenu caduc est juridiquement inexistant : poursuivre les travaux constitue une infraction exposant à des amendes jusqu’à 1 200 €/m² et une démolition forcée. La seule solution est de déposer une nouvelle demande complète de permis de construire avec tous les délais d’instruction et de recours qui en découlent.