Faire un permis de construire nécessite 6 étapes principales : vérifier la faisabilité au PLU via le Géoportail de l’Urbanisme, constituer le dossier Cerfa 13406 avec plans obligatoires (4 exemplaires + 5 exemplaires plans), déposer en mairie avec timbre fiscal (60-450 €), attendre l’instruction (2-3 mois), afficher le panneau 2 mois sur le terrain, puis démarrer les travaux dans les 3 ans. Un architecte devient obligatoire si votre surface de plancher totale dépasse 150 m² après travaux.
Le délai total entre le dépôt et le début des travaux varie de 4 à 6 mois : 2-3 mois d’instruction administrative plus 2 mois d’affichage obligatoire sur le terrain. La préparation du dossier avec plans professionnels nécessite 2 à 4 semaines supplémentaires selon la complexité du projet et votre recours ou non à un architecte.
| Étape | Durée | Coût | Obligatoire |
|---|---|---|---|
| Vérification PLU | 1-2 jours | Gratuit | Oui |
| Constitution dossier | 2-4 semaines | 500-2 000 € plans | Oui |
| Architecte si > 150 m² | 3-6 semaines | 5 000-15 000 € | Si SP > 150 m² |
| Dépôt mairie | 1 jour | 60-450 € timbre | Oui |
| Instruction | 2-3 mois | 0 € | Oui |
| Affichage terrain | 2 mois | 50-100 € panneau | Oui |
🏗️ À RETENIR
✅ LES 6 ÉTAPES CLÉS
- 1. Vérifier PLU : consultez Géoportail-urbanisme.gouv.fr pour zonage, hauteurs max, reculs, matériaux imposés
- 2. Constituer dossier : Cerfa 13406 + plans PC1 à PC6 (situation, masse, coupe, façades, insertion 3D)
- 3. Déposer mairie : 4 exemplaires complets + 5 exemplaires plans, timbre fiscal 60-450 € selon surface
- 4. Attendre instruction : 2 mois maison individuelle, 3 mois autres bâtiments, silence = refus tacite
- 5. Afficher 2 mois : panneau 80×120 cm visible voie publique dès notification du permis
- 6. Démarrer travaux : après 2 mois affichage, dans les 3 ans (prolongeable 2×1 an sur demande)
📋 PIÈCES OBLIGATOIRES DOSSIER
📄 CERFA 13406*09
Formulaire officiel avec identité, descriptif projet, diagnostics, attestation RT2020/RE2020. Téléchargement gratuit service-public.fr.
📐 PLANS PC1 À PC6
Situation terrain, plan masse, coupes, notice, façades/toitures, insertion 3D. 5 exemplaires échelle 1/50-1/100. Par géomètre ou architecte.
📎 PIÈCES COMPLÉMENTAIRES
Selon cas : étude impact, accessibilité PMR, assainissement SPANC, risques PPR, avis ABF secteur protégé. Vérifiez en mairie.
👷 ARCHITECTE OBLIGATOIRE ?
✅ NON SI ≤ 150 M²
- Surface totale après travaux ≤ 150 m²
- Possible seul pour maison individuelle
- Plans par géomètre 500-2 000 €
- Logiciels AutoCAD/SketchUp
❌ OUI SI > 150 M²
- Surface plancher totale > 150 m²
- Obligatoire même maison individuelle
- Honoraires 8-15% = 5 000-15 000 €
- Dossier + suivi chantier
⚠️ ERREURS COURANTES À ÉVITER
Dossier incomplet (50% des retards) : vérifiez liste pièces avant dépôt. Non-respect PLU : hauteur max, emprise, reculs dépassés = refus automatique. Affichage défectueux : panneau invisible ou incomplet relance délai recours. Oubli prolongation : demandez 2 mois avant expiration 3 ans sinon permis périmé.
Comment vérifier la faisabilité de son projet de construction ?
Consultez le Géoportail de l’Urbanisme (geoportail-urbanisme.gouv.fr) en entrant l’adresse exacte de votre terrain. Cet outil gratuit affiche le PLU (Plan Local d’Urbanisme) ou PLUi de votre commune avec le zonage applicable : zone U (urbaine), A (agricole), N (naturelle) ou AU (à urbaniser).
Le PLU indique les règles de construction spécifiques à votre zone : hauteur maximale autorisée (souvent 6-9 mètres en zone résidentielle), emprise au sol maximale (pourcentage de votre terrain constructible), recul obligatoire par rapport aux limites de propriété (généralement 3-5 mètres), distance à la voie publique, et matériaux imposés (bardage bois, couverture tuile).
Vérifiez également les servitudes d’utilité publique qui peuvent limiter ou interdire la construction : passage de lignes électriques, canalisation souterraine, périmètre de protection des monuments historiques (500 mètres), zone inondable, zone de protection de captage d’eau potable. Ces contraintes apparaissent sur la carte du Géoportail.
Utilisez cadastre.gouv.fr pour identifier précisément les contours de votre parcelle avec son numéro de section et de parcelle. Ces références cadastrales vous serviront pour remplir le formulaire Cerfa et les plans du dossier de permis.
Estimez le coût total de votre permis : timbre fiscal 60-450 € selon surface, taxe d’aménagement environ 4 % de la valeur forfaitaire (892 €/m² hors IDF, 1 011 €/m² en IDF), redevance archéologie préventive 0,25-1 % de la valeur des travaux, et honoraires architecte 5 000-15 000 € si surface totale dépasse 150 m².
Quelles pièces obligatoires pour constituer le dossier de permis ?
Le formulaire Cerfa 13406*09 constitue la base de votre dossier pour une maison individuelle. Téléchargez-le gratuitement sur service-public.fr et complétez toutes les sections : identité du demandeur, descriptif détaillé du projet (surface de plancher, emprise au sol, hauteur), diagnostics techniques, et attestation de conformité RT2020/RE2020 (réglementation énergétique).
Les plans obligatoires (PC1 à PC6) doivent être réalisés à l’échelle professionnelle par un géomètre ou architecte. PC1 – Plan de situation : localise votre parcelle sur fond cadastral avec accès, réseaux, échelle 1/500 ou 1/2000. PC2 – Plan de masse : vue aérienne montrant l’existant et le projet avec cotes, plantations, parkings, échelle 1/50 ou 1/100.
Le PC3 – Plan en coupe présente le profil du terrain avant et après travaux avec les hauteurs et niveaux. PC4 – Notice descriptive explique l’état initial du terrain et décrit les matériaux, couleurs, implantation du projet. PC5 – Plans des façades et toitures montre toutes les vues extérieures avec matériaux et couleurs détaillés.
Le PC6 – Document d’insertion (photos + photomontages 3D) illustre l’intégration du projet dans son environnement proche et lointain. Photographiez votre terrain depuis la voie publique et les propriétés voisines, puis incrustez numériquement votre future construction.
Préparez 4 exemplaires complets du dossier (formulaire + notices) et 5 exemplaires des plans PC1, PC2 et PC3. Ajoutez les pièces complémentaires selon votre situation : étude d’impact si hauteur >12 mètres ou surface >2 000 m², notice accessibilité PMR, étude assainissement SPANC, document sur les risques (PPR, ERNMT), avis ABF si secteur protégé.
Comment déposer son dossier de permis de construire en mairie ?
Rendez-vous au service urbanisme de la mairie où se situe votre terrain avec vos 4 exemplaires complets plus 5 exemplaires des plans. Vous pouvez déposer en main propre sur rendez-vous ou envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception. Certaines communes proposent la télédéclaration si leur PLU est numérisé.
Réglez le timbre fiscal au moment du dépôt : 60 € pour les projets jusqu’à 50 m² de surface de plancher, 250 € entre 50 et 200 m², 450 € au-delà de 200 m². Le paiement s’effectue par chèque fiscal ou en ligne selon les modalités de votre mairie.
La mairie vous délivre un récépissé immédiatement avec le numéro d’enregistrement de votre demande et la date limite d’instruction. Ce récépissé prouve officiellement le dépôt de votre dossier et fait courir le délai d’instruction. Conservez-le précieusement pendant toute la durée de votre projet.
Vérifiez que votre dossier est complet avant le dépôt : liste des pièces cochée, plans aux bonnes échelles, formulaire entièrement rempli, signatures présentes. Un dossier incomplet entraîne une demande de pièces complémentaires qui rallonge l’instruction d’1 mois minimum.
Si votre projet nécessite un architecte (surface totale >150 m²), celui-ci peut se charger du dépôt et des échanges avec la mairie. Il appose son cachet et sa signature sur les plans, engageant sa responsabilité professionnelle sur la conformité du projet.
Combien de temps dure l’instruction d’un permis de construire ?
Le délai d’instruction est de 2 mois pour une maison individuelle et ses annexes, 3 mois pour les autres constructions (immeuble collectif, bâtiment professionnel, construction en zone protégée). Ce délai court à partir de la date du récépissé de dépôt complet.
La mairie peut vous notifier une demande de pièces complémentaires dans le premier mois si votre dossier est incomplet : plans manquants, informations erronées, documents illisibles. Vous disposez alors de 3 mois pour fournir les pièces demandées, sinon votre demande est rejetée. La fourniture des pièces rallonge le délai d’instruction d’1 mois.
Le silence de l’administration au-delà du délai d’instruction vaut refus tacite pour un permis de construire (contrairement à la déclaration préalable où le silence vaut accord). Si vous ne recevez aucune réponse écrite après 2-3 mois, demandez immédiatement à la mairie un certificat attestant de ce refus tacite.
La mairie vous notifie sa décision par lettre recommandée : arrêté d’accord mentionnant les prescriptions éventuelles (matériaux imposés, plantations compensatoires), ou arrêté de refus motivé précisant les raisons (non-conformité au PLU, atteinte aux droits des tiers, insuffisance des réseaux).
En cas de refus, vous pouvez déposer un recours gracieux auprès du maire dans le mois suivant la notification, puis un recours contentieux devant le tribunal administratif dans les 2 mois. Modifiez votre projet pour le rendre conforme avant de redéposer une nouvelle demande.
Comment afficher correctement son permis de construire ?
Installez le panneau réglementaire dès réception de l’arrêté d’accord, sans attendre. Ce panneau aux dimensions minimales 80×120 cm doit être visible depuis la voie publique sans pénétrer sur votre terrain. Positionnez-le face à la rue principale, solidement fixé à hauteur lisible (1,50-2 mètres).
Le panneau doit mentionner obligatoirement : nom du bénéficiaire, numéro du permis de construire, nature du projet, surface de plancher créée, hauteur du bâtiment, adresse de la mairie compétente, possibilité de recours avec adresse du tribunal administratif et délai de 2 mois. Utilisez un panneau préimprimé conforme disponible en commerce (30-80 €).
L’affichage doit rester continu pendant 2 mois minimum à partir du premier jour d’installation. Vérifiez chaque semaine que le panneau tient bien et reste lisible malgré les intempéries. Une interruption même brève (panneau arraché par le vent) relance le délai de 2 mois à zéro.
Photographiez le panneau chaque semaine avec la date visible (journal du jour, smartphone horodaté) pour prouver la continuité d’affichage. Ces preuves photographiques vous protègent contre toute contestation future d’un tiers prétendant que l’affichage était défectueux. Pour une sécurité maximale, faites constater l’affichage par un commissaire de justice (3 passages ~300 €).
Demandez une attestation de non-recours à la mairie 2 jours après l’expiration des 2 mois d’affichage. Ce document gratuit certifie qu’aucun recours gracieux ou contentieux n’a été déposé contre votre permis. Il constitue la preuve définitive que votre permis est consolidé et que vous pouvez démarrer les travaux en sécurité juridique.
Explorez toutes les questions pratiques liées aux permis de construire :
- Quelle surface sans permis de construire
- Faut-il un permis de construire pour une piscine
- Combien coûte permis de construire
- Qui a le dernier mot pour un permis de construire
- Faut-il un permis de construire pour un abri voiture ouvert
- Peut-on couler une dalle sans permis de construire
- Faut-il un permis de construire pour un mur de clôture
- Combien de temps est valable un permis de construire
- Faut-il un permis de construire pour une véranda
- Faut-il un permis de construire pour un hangar ouvert
- Faut-il un permis de construire pour une pergola ouverte
- Faut-il un permis de construire pour une terrasse
- Peut-on contester un permis de construire après 2 mois
Quand peut-on commencer les travaux après obtention du permis ?
Attendez impérativement 2 mois après le début de l’affichage avant de démarrer tout chantier. Ce délai permet aux tiers (voisins, associations) de déposer un éventuel recours contentieux devant le tribunal administratif. Commencer avant expose à un arrêt du chantier si un recours est déposé.
Vous disposez de 3 ans après l’obtention du permis pour démarrer les travaux. Si vous ne commencez pas dans ce délai, votre permis devient caduc et vous devez redéposer une nouvelle demande complète. Le début des travaux s’apprécie par des actes physiques : terrassement, fondations, livraison de matériaux sur site.
Demandez une prolongation d’1 an si nécessaire, renouvelable une fois (soit 2 ans supplémentaires maximum). La demande de prolongation doit être déposée 2 mois avant l’expiration du permis initial. La mairie dispose de 2 mois pour répondre, le silence valant acceptation de la prolongation si les règles d’urbanisme n’ont pas changé.
Déclarez l’ouverture de chantier en mairie dès le démarrage effectif des travaux via le formulaire Cerfa 13407. Cette déclaration déclenche le paiement de la taxe d’aménagement (premier acompte si le montant dépasse 1 500 €) et permet à la mairie de programmer des contrôles de conformité.
À l’achèvement des travaux, déposez la déclaration d’achèvement (Cerfa 13408) dans les 90 jours suivant la fin du chantier. Pour les constructions de plus de 150 m², une attestation hors d’eau/hors d’air et une attestation de conformité RT2020/RE2020 sont obligatoires. La mairie dispose de 3 mois pour un contrôle éventuel avant de délivrer le certificat de conformité.
Faire un permis de construire nécessite 6 étapes : vérifier la faisabilité au PLU via Géoportail-urbanisme.gouv.fr (zonage, hauteurs, reculs, matériaux), constituer le dossier Cerfa 13406*09 + plans PC1 à PC6 par géomètre/architecte (4 exemplaires complets + 5 exemplaires plans), déposer en mairie avec timbre fiscal 60-450 € selon surface, attendre l’instruction (2 mois maison individuelle / 3 mois autres, silence = refus tacite), afficher le panneau 80×120 cm visible voie publique pendant 2 mois continus avec preuves photographiques, démarrer les travaux après 2 mois affichage et dans les 3 ans (prolongeable 2×1 an sur demande 2 mois avant expiration). Un architecte devient obligatoire si surface de plancher totale > 150 m² après travaux (honoraires 5 000-15 000 €), sinon possible seul avec plans géomètre 500-2 000 €. Le délai total varie de 4 à 6 mois entre dépôt et début chantier. Les erreurs courantes sont : dossier incomplet (50% retards), non-respect PLU (refus automatique), affichage défectueux (relance délai recours), oubli prolongation (permis périmé). Utilisez le simulateur impots.gouv.fr pour calculer la taxe d’aménagement payable 12 mois après notification.
